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买房看趋势!广州东部楼市格局分析,南宁试药员未来看好中新知识
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  贰零壹玖年多盘入市,东部市场供需两旺,八大板块充分竞争。包括知识城、朱村、中新、长岭居、新塘、荔城、永和、挂绿湖板块,其中,荔城板块以内需市场为主。

  东部板块可去化余货约壹.陆万套,知识城区域已余货超叁零零零套,未来万科幸福誉五期新增约叁玖零零套住宅产品,目前已公布户型为陆陆-壹零壹㎡二至四房,保利拾光年增南宁试药员加贰陆零零套,目前已公布户型为陆零-玖零㎡二至三房。

  现阶段广州东部在售楼盘数据图

  未来区域新增产品仍是以捌零-壹壹零㎡三房为主,总价段在壹伍零-叁零零万之间。

  贰零壹玖年上半年新增及下半年新增供应情况

  在未来叁-伍年内知识城板块进入快速发展期,预计将吸引超过贰陆万的高知人才进驻,将释放大量的潜在的首次购房需求。知识城板块城市面貌进一步升级,产业新城雏形已现,区域将从刚需为主的现状中衍生出品质够改善住宅的需求。

  东部客户趋势分析

  壹、广州东进客户变化趋势

  (壹)随着城市“东进”策略的推进,广州客户向东迁徙趋势明显;

  (贰)广州外溢客户迁徙至朱村板块存在瓶颈,知识城、教育城板块对广州客户吸附能力较强;

  (叁)广州外溢置业集中长岭居、知识城、朱村、新塘、永和、中新板块,客户多为刚需+投资型需求;

  (肆)黄埔、增城西部客群有一定重叠,但受限购影响,黄埔客户质量、购买实力相对增城略高。

  贰、东部各板块客户特征

  (壹)长岭居板块:有名额、有购买实力,注重居住品质及品牌号召;

  (贰)知识城板块:有名额的刚需客群,购买力有限的情况下也追求居住品质;

  (叁)永和板块:最刚需客群,首付能力低,高房价下只想上车;

  (肆)朱村板块:工作在地铁贰壹号线覆盖区域,无名额,对公共交通依赖性大,追求生活品质;

  (伍)中新(福和)板块:无名额,时间观念强烈,接受通勤时间要求短。

  叁、知识城客户变化趋势

  竞品客户早期以纯刚需自住、自住+投资为主,近年自住属性更加明显。从贰零壹肆年-贰零壹捌年间,广州近郊客户经历一轮洗牌,品质刚需客户置业目的更明显;预判贰零壹玖年楼市趋稳态势下,投资客退场,刚需客将是板块主力客群。

  高层客户分析及定位项目客户定位

  壹、高层客户分析

  (壹)客户 分析

  高层客户抽取万科幸福誉、时代天韵、龙湖双珑原著三个项目作为样本。客户主要 于天河及黄埔区,成为绝对主力。伴随壹肆号线的开通,吸纳更多白云及少量中心区客群。

  (贰)客户职业分析

  客群以企业以及政府事业单位的基层员工为主,购买力有限,对价格敏感;

  (叁)客户居住情况分析

  以一家三口家庭为主,传统两房产品不能满足客户需求,三房已成置业刚需。

  贰、高层客户定位

  刚性需求的同时追求品质,对居住品质、社区园林及配套有需求的白领、公务员、企事业单位人员。主力客户 于天河、黄埔科学城和白云,希望扎根广州的品质自住型的“新广”家庭。

  低层住宅客户分析及定位

  壹、低层住宅客户

  低层住宅客户抽取康大龙祥项目数据汇作为样本。客户人群主要集中在叁伍-伍零岁,属于城市中坚力量的高收入人群,以企事业管理层及私企老板占多,处于事业发展及稳定期。社会地位及家庭成员的提升产生改善需求,以纯投资目的认购客户较少。

  贰、低层住宅客户定位

  (壹)商二代、创一代,青年群体中的佼佼者

  (贰)主城区改善+投资的社会中坚力量。

  他们是中产以上的富裕群体——拼搏多年换来稳定的事业,他们是社会中坚力量!他们属于社会上比较富裕的群体,有稳定的社会收入,有丰富的置业经历,期望通过购房进一步改善生活质量追求一种更高端的生活品质。

  未来客户机会点分析

  区域的发展会带来多种类型的客户,贰零壹玖年为粤港澳大湾区发展元年,是广州、大湾区、一带一路、亚洲经济一体化新的起点和里程碑,引领中国与新加坡创新合作迈向新的阶段,中新知识城是“一带一路”的重要战略要地,依托着政策的扶持,未来中新知识城社会经济将会飞跃发展。亚洲经济一体化、大湾区时代需要创新,更需要具有创新精神的热血青年。根据目前的发展趋势,中新知识城未来将会吸引大量人才入驻,所以,未来以高知分子为主的捌零/玖零后群体,将成为核心客户群以及发展方向。



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